垒富配资以广州永庆坊与上海蟠龙天地为例，探讨超特大城市更新模式︱长三角经济观察

近年来，随着各地城市更新行动的持续推进，众多老旧小区、老工业厂区、老历史文化街区正在发生蜕变，北京首钢园、上海蟠龙天地、广州永庆坊、深圳南头古城、天津金茂汇、成都猛追湾、重庆山城步道、海口骑楼老街……正以崭新的面貌焕发出新的生机。其中，广州永庆坊和上海蟠龙天地作为近年来城市更新领域的标杆项目，分别代表了历史文化街区更新与都市文旅综合体更新的两种典型模式，充分展现了传统文化与现代生活的和谐共生之景垒富配资，为超（特）大城市的更新发展提供了值得借鉴的经验和启示。

总体情况

永庆坊坐落于广州市荔湾区的西关历史文化街区，面积约76万平方米，内部以荔枝湾涌水系串联起广州保存最为完整的骑楼建筑群。永庆坊的历史可以追溯到清朝，曾是广州最繁华的商业区之一，但由于人口逐渐增加，区域生活环境明显下降，建筑老化、基础设施不足、公共空间缺乏等问题日益凸显，导致街区逐渐衰落。2015年，广州在全国率先成立城市更新局，将恩宁路列为广州第一个历史文化街区微改造项目，以“绣花”功夫成功将恩宁路从老旧街区改造成今日火爆出圈的永庆坊，在原有“三横五纵”的街区格局中，79处建筑遗产、6项非物质文化遗产全部保留，1.2公里骑楼街传统风貌完整还原。

广州永庆坊微改造前后对比作者摄于广州永庆坊改造项目简介墙

经过“微更新”的永庆坊不仅保留了广州老城区的历史风貌，还融入了现代都市的时尚元素，成为广州旧城微改造的文化新地标，拥有广州最完整的骑楼建筑群，被誉为“广州最美骑楼街”，焕新了李小龙祖居、詹天佑纪念馆等具有岭南特色的历史建筑。同时，永庆坊所在的荔湾区也是粤剧的重要传承地，具有鲜明的文化地位，周边有八和会馆、銮舆堂等与粤剧相关的历史建筑，游客可以在此感受和体验粤剧曲艺、手工印章雕刻、剪纸、西关打铜等非物质文化遗产，感受岭南传统文化的深厚底蕴。

蟠龙天地位于上海市青浦区徐泾镇，地处上海虹桥商务区。作为江南文化的重要代表之一，蟠龙最早可追溯至1400多年前的隋朝，是一个典型的江南富庶水乡，到20世纪上半叶已发展成为商业繁盛的江南古镇。然而随着工业化的发展和城市化的推进，古镇内小工厂、小作坊、仓库与居民住宅混杂，私搭滥建严重，不少古建筑和古镇肌理被破坏。2019年上海蟠龙天地项目开工建设，是上海首批城中村改造项目之一，也是上海首个结合历史风貌保护的城中村改造项目。

上海蟠龙天地改造前后对比图片来源：青浦精细化管理公众号

该项目总规划面积超50万平方米，其中包含23万平方米公共绿地、25万平方米国际住区和一座面向未来的江南新天地，打造“公园里的新天地”。在保留传统十字街空间肌理的基础上，融合中西生活方式，创新开放式街区商业形态，使老建筑焕发新生，塑造“上海前门院、江南新天地”，打响面向世界的“江南文化名片”。

城市更新模式的异同

永庆坊与蟠龙天地同处繁华都市，在保留传承历史文脉、依托市场化运营主体、打造国际消费城市的目标等方面具有共性，但是在城市更新方式、运用策略、发展业态等方面又各具特色。

（一）相同的模式

一是都注重文化传承与保护。

永庆坊注重对岭南文化的活化与传承。在改造过程中，永庆坊积极征求非遗传承人等群体的意见，开辟出专门的非遗街区，展示和传承广州本土的非物质文化遗产。

蟠龙天地注重对江南文化的传播与传承。在蟠龙古镇的复原过程中，逐一再现了十字街巷、香花桥、凤来桥、程家祠堂等曾经的“蟠龙十景”，创新打造诸如“江南文化节”“二十四节气”等节庆文化活动，以及水上剧场等文艺演出，激发古镇活力。

二是都依托市场化运营主体。

永庆坊与蟠龙天地都采用市场化路径进行城市更新，吸引社会资本参与，同时地方政府在政策上给予引导和支持，不仅降低了政府的财政压力，也提高了项目的运营效率和服务质量。

三是都积极打造国际消费中心城市的重要载体。

永庆坊和蟠龙天地都通过国际化定位、商业升级、文化融合、增强旅游吸引力等多方面举措垒富配资，为广州与上海打造国际消费中心城市贡献重要力量。

永庆坊通过商业升级，引入高端品牌、特色餐饮和文创空间，打造一个兼具传统文化与现代消费体验的商业地标。2024年永庆坊客流量超过2000万人次，成为广州文化旅游的热门目的地。

蟠龙天地依托江南水乡文化，打造一个集商业、文化和休闲于一体的国际化消费场景。自2023年4月底开业以来，累计接待客流量超过2500万人次，成为上海的热门打卡地。

（二）不同的路径

一是更新方式不同。

永庆坊秉持“修旧如旧、建新如故”的原则，采用保留与更新并重“微改造”模式，强调在保持传统街区空间格局和历史风貌的基础上进行适度更新。永庆坊通过局部拆建、功能置换、保留修缮以及整治改善等方式，逐步完善基础设施、改善人居环境，并保留大量具有岭南特色的建筑元素，特别是开展扎实的史料研究，追本溯源，做到“一栋一策”“一街一策”。此外，永庆坊保留多户原住居民的日常住所，浓浓的生活气息与时尚的商业形象相交融，亦形成了永庆坊独有的文化特质。

蟠龙天地的开发采取“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的模式，将历史文化古镇的保护开发与国际化中央商务区的建设相结合，既保留江南文化的独特韵味，又赋予现代化的功能。蟠龙天地与时俱进实施更新，着眼于Z世代的生活方式和消费趋势，以商业逻辑重新梳理江南古镇原生脉络，通过文化唤醒（Culture）探索江南人文精神，通过自然融合（Nature）还原江南自然场域，通过城市焕新（Future）智造江南未来体验，演绎“古镇的另一种写法”。蟠龙天地100%保留天然和人工河道的阡陌水系，营造摩登江南水乡独特的滨水时光，更复原古镇水乡河溪肌理，打造1.6公里江南风情游船观景路线。此外，原蟠龙村居民被就近安置到安置房内，居民们步行5分钟就能回到原居住地，便于他们与社区联系。

上海蟠龙天地城市更新理念图片来源：作者自绘

二是运营策略不同。

永庆坊以本土化和社区化为核心。永庆坊的改造采取了政府主导、企业承办、居民参与的运营模式，商户与品牌多以地方性小众品牌为主，注重文化和商业的有机融合，倾向于打造一个具有浓厚地方特色的文化消费区。

广州永庆坊城市更新的BOT运营模式图片来源：作者根据永庆坊微改造项目简介绘制

蟠龙天地以高端化和国际化为核心。蟠龙天地采用“文化创意与商业转型”的模式，通过引入创意产业、艺术展览等多元化的商业模式，打造具有国际化视野的城市综合体，具象化阐释其对于社区模式探索、公园商业打造的全新思考。

三是业态重心不同。

永庆坊的业态侧重于“文化+商业”的形式。永庆坊更侧重于文化传承与创新，其商业布局和文化功能的选择突出反映了广州深厚的岭南文化底蕴与地方特色。

蟠龙天地的业态侧重于“商业+文化”的形式。上海拥有深厚的海派文化底蕴、文化消费市场和消费人群基础，文化与商业的跨界融合展现出巨大的发展潜力。“商业+文化”反映出上海“海纳百川”的城市精神，结合历史、人文、自然、社交等多重特色碰撞，以全新的业态组合构筑焕新都市人的微度假目的地。

经验与启示

城市更新是一项系统性工程，需要在文化保护、多元协同、土地整备、资金支持和品牌塑造等方面统筹推进。通过总结永庆坊、蟠龙天地等标杆项目的经验，可为其他城市特别是超（特）大城市的更新提供有益的启示。

（一）要注重文化传承创新，激活消费动能

国际经验表明，当人均GDP超过1万美元时，居民服务需求将大幅增加；当人均GDP达到1.5万美元时，服务商品将成为主导性消费。城市更新要将文化传承作为核心要务，秉持对城市文化根脉真实性和完整性保护的原则，积极推动城市文化与现代需求的有机融合与转化，构建兼具发展性与时代性的城市文化内核。要深度挖掘当地历史文化资源，充分利用非物质文化遗产平台、传统技艺等多元载体，将文化元素融入现代生活场景，实现古今文化的交融共生。要通过保护历史建筑、街区及文化遗产，精心打造具有地方特色的文化地标，为城市增添独特魅力。要大力发展文化创意产业、推动文旅深度融合发展，促进文化资源向消费动能转化，进而形成文化保护与经济发展相互促进、良性循环的局面，为城市可持续发展注入源源不断的动力。

（二）要注重政府市场协同，吸引多元主体

城市更新是检验政府与市场关系的测试场，要使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，就要构建政府、市场、居民等多方主体共同参与的共建共治共享治理格局。政府要充分发挥规划引领作用，制定科学合理的城市更新规划，明确更新方向与底线，为项目实施提供清晰的指导框架；通过出台针对性政策，给予市场和社会主体有力的支持。市场要充分发挥资本运作能力和专业化运营经验，积极参与城市更新项目，通过合理的商业模式创新，提升项目经济效益，实现资源的高效配置和利用。社会组织在其中扮演着重要角色，要通过参与决策过程和监督实施环节，确保更新过程的公平透明。同时，要不断完善公众参与机制，建立常态化沟通平台，确保更新成果惠及全体市民，实现社会效益与经济效益的双赢。

（三）要注重创新土地整备，优化利益分配

城市更新的关键在于处理好“人—地—钱”的关系。要创新土地开发模式，积极探索多级土地开发机制，通过土地整合手段，对分散的土地资源进行统筹规划和集中管理，实现土地的规模化利用；同时，运用功能置换策略，根据城市更新的需求和目标，合理调整土地的功能布局，优化空间资源配置，提高土地利用效率和价值。要建立公平合理的利益分享机制，通过资金支持、增值收益共享等政策手段，激励市场主体积极参与城市更新项目，提高其投资和开发的积极性。要探索“土地+产业”联动开发模式，将土地开发与产业发展紧密结合，通过产业导入和培育，最大化提升土地价值，并避免短期行为导致资源浪费和环境破坏，确保更新项目的长期效益和城市的可持续发展。要优化土地整备政策，为土地资源的高效利用提供有力保障，推动城市更新工作在土地开发环节更加规范、有序地开展。

（四）要注重完善资金链条，贯穿全生命周期

城市更新项目具有周期长、投入大的特点，因此需要构建覆盖全生命周期的资金支持体系。在资金筹集方面，要拓宽多元化融资渠道，整合政府专项基金、吸引社会资本参与、争取金融机构贷款等多种资金来源，形成稳定的资金流，确保项目在各个阶段都有充足的资金保障；积极探索创新金融工具，如房地产投资信托基金（REITs）、政府和社会资本合作（PPP）模式等，吸引长期资本参与。要完善资金监管机制，提高资金使用效率和保障资金安全，加强对资金使用过程的监督和审计，确保资金专款专用，使用效率最大化，确保资金运作的透明度。要鼓励金融机构开发针对性的金融产品和服务，提供更加灵活、多样化的资金支持方案，为城市更新项目的顺利实施提供坚实的金融保障，促进城市更新工作在资金层面的良性循环和可持续发展。

（五）要注重塑造城市新IP，提升品牌价值

城市更新不仅是空间改造，更是城市品牌塑造的过程。要深入挖掘地方特色文化、历史资源和产业优势，打造独具辨识度的城市IP，提升城市品牌影响力。要注重品牌化运营，通过节庆活动、文创产品、宣传推介等方式，特别是结合数字化技术，打造线上线下联动的城市品牌体验，进一步提升城市软实力。要塑造独特的城市IP和提升品牌价值，吸引更多的资源集聚，为城市的长远发展奠定坚实基础，实现城市更新与城市品牌建设的良性互动和协同发展。

（李敏系华略智库研究员，夏骥系华略智库CEO、长三角研究院院长）

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